주담대 LTV · DSR 계산기

정부의 스트레스 DSR 2단계 규제(수도권 가산금리 차등 적용)와 지역별 LTV 한도를 정밀하게 반영한 주담대 예상 대출한도 모의 계산기입니다.
(최근 수정일: 2026/07/31)

📋 주택 및 대출 조건 입력

💡 주택담보대출 필수 용어 & 입력 가이드

LTV (주택담보인정비율)란?

"집값 대비 대출을 몇 퍼센트나 받을 수 있을까?"
내가 매수하려는 주택 시세(가격)를 기준으로 은행에서 인정해 주는 담보 대출 비중입니다.
예를 들어 시세 10억 원 아파트이고 LTV가 70%라면 최대 7억 원까지 주담대를 신청할 수 있습니다.

DSR (총부채원리금상환비율)이란?

"내 1년 총소득 중 빚 갚는 데 얼마를 쓰고 있을까?"
내 연 소득 대비 대출 원금과 이자를 상환하는 부담액 비율입니다. 1금융 시중 은행은 DSR 40%, 2금융사는 DSR 50% 한도 규정을 철저히 받습니다.

⚠️ 스트레스 DSR 2단계 규제란?

대출 이용자가 원리금을 상환하지 못할 잠재 리스크를 줄이기 위해 DSR을 계산할 때 가상의 가산 금리를 더해 대출 한도를 차감하는 제도입니다.
2026년 현재 **수도권 주택은 +0.75%p**, **비수도권 주택은 +0.35%p**의 가산 금리가 더해져 가상 원리금이 계산되므로 대출 최종 승인 한도가 실제보다 감소하게 됩니다.

📌 계산기 입력 항목 설명

  • 1. 매수 지역: 내가 살 주택이 위치한 동네입니다. 정부 규제에 따라 서울 규제지역(강남, 서초, 송파, 용산)은 LTV 비율이 50%로 대폭 차등 적용됩니다.
  • 2. 주택 보유 상태: 생애최초 주택구입 시에는 규제/비규제 지역 무관하게 LTV 80%(단, 최대 한도 6억 원) 혜택을 제공받습니다.
  • 3. 매수 주택 시세: 매수하려는 주택의 시세 가격입니다. 보통 공신력 있는 KB국민은행 시세(KB시세)나 한국부동산원 공시 가격 기준입니다.
  • 4. 부부합산 연 소득: 본인 및 부부의 1년 간의 세전 총 소득입니다. 소득 금액이 높을수록 DSR 허용 원리금 한도가 증가해 대출금 수령액이 늘어납니다.
  • 5. 기존 대출 연간 원리금 상환액: 마이너스 통장, 신용 대출, 기타 자동차 할부금 등으로 매년 상환하는 총 원리금을 입력합니다. 기존 부채액이 많을수록 이번에 신규 신청 가능한 주담대 액수가 공제 차감됩니다.
  • 6. 대출 적용 금융권: 시중 은행은 DSR 40% 한도로 타이트하게 규제를 받으며, 2금융권(보험사 등)은 상대적으로 여유로운 DSR 50% 룰을 지킵니다.

주택담보대출 LTV 규제 비율과 스트레스 DSR 역산 공식 가이드

LTV 한도와 스트레스 DSR 규제 연동의 작동 원리

대한민국 금융 정책 상 주택담보대출(주담대) 한도는 담보 가치 제한인 LTV(Loan to Value)와 소득 상환 능력 제한인 DSR(Debt Service Ratio)의 두 가지 장치를 2중으로 돌려 나온 결과 중 **가장 적은 한도금액**을 최종 한도로 채택합니다.

여기에 가계 부채 증가 제어를 위해 도입된 **스트레스 DSR 2단계 정책**에 따라 수도권 대출 건에는 DSR 연산 금리에 0.75%p의 스트레스 가산 금리가 부여됩니다. 이는 실제 상환하는 이자는 낮지만 은행 심사 시에만 가상 이자율을 높여 대출 한도를 옥죄는 장치이므로, 이 계산기를 활용해 가상 한도가 규제 대역 안에 안전하게 수렴하는지 미리 체크하는 과정이 필수적입니다.

💡 주담대 모의 계산기 정밀 연산식 안내

본 계산기는 금융위원회 규정 테이블을 내장하여, 규제지역(강남3구+용산) LTV 50% 및 비규제지역 LTV 70% 차등 산출을 자동 수행합니다. 더불어 대출 만기(30년/40년)에 따른 원리금균등분할상환 공식(PMT 역산법)을 자바스크립트 브라우저 연산으로 처리해 실제 은행 지점 심사와 정합성이 높은 예상치를 즉시 제공해 드립니다.